Fideicomiso en garantía para financiamiento de bienes inmuebles
A la hora de comprar un inmueble, la mayoría de las personas se enfrentan a la realidad de si podrán o no adquirirlo dependiendo de su capacidad de endeudamiento. Las entidades financieras juegan aquí un papel fundamental en el desarrollo del pujante sector inmobiliario.
En los últimos años hemos visto como además del tradicional préstamo con garantía hipotecaria ha surgido otro instrumento financiero en forma de contrato fiduciario, en este caso el fideicomiso en garantía.
Esta figura es cada vez más usada y por este motivo consideramos que es importante que el consumidor lo conozca y comprenda, aun siendo un instrumento que se ha utilizado durante décadas, a día de hoy se está popularizando para garantizar créditos bancarios.
En Panamá el fideicomiso se rige por la Ley 21 de 10 de mayo de 2017 con la que se regula el contrato de fideicomiso en Panamá. Como ya hemos ido detallando en numerosos artículos en nuestro blog, la figura del fideicomiso tiene variados y diferentes usos, también en el sector inmobiliario.
En este artículo nos vamos a centrar en el fideicomiso en garantía usado como instrumento para la financiación de aquisición de bienes inmuebles.
Funcionamiento del fideicomiso en garantía para financiar bienes inmuebles
La doctrina ha señalado que en un fideicomiso con estas características, el deudor o fiduciante entrega parte de su patrimonio a un fiduciario para que sea conservado por este, y designando como beneficiario al acreedor del crédito que por dicho contrato se garantiza para que, en el caso de incumplimiento, pueda proceder a la enajenación del patrimonio fideicomitido.
Sí todo se desarrolla según lo establecido en el contrato y cumplido el pago del crédito, el fiduciario podrá devolver el patrimonio transmitido que sirvió como garantía al deudor fideicomisario.
La persona o entidad que pide el préstamo para comprar el inmueble entregará éste al fiduciario que lo conservará y que quedará grabado en el Registro Público hasta que se cancele todo el crédito.
En este fideicomiso se nombra como beneficiario al acreedor, ya que en caso de incumplimiento de pago por parte del deudor, el fiduciario procedería a transferir el inmueble al beneficiario de forma inmediata según lo establecido en el contrato de fideicomiso.
El caso deseado es aquel en el que el deudor cancela el préstamo según lo pactado, en ese momento el fiduciario devolvería el inmueble al deudor haciéndolo también constar en el Registro Público.
En este tipo de contrato el deudor conserva los mismos derechos y obligaciones de un propietario de un bien inmueble, exceptuando aquellas restricciones que se hayan establecido en el fideicomiso.
Ventajas
El fideicomiso de garantía representa una forma más rápida de ejecutar una garantía inmobiliaria en el caso de incumplimiento de pago por parte del deudor, en el que sea imposible su recobro. Es un proceso más rápido para la entidad prestataria a la hora de reconvertir ese “activo malo” en un “activo bueno”.
Esta es una de las principales ventajas para las entidades financieras, aunque indirectamente también lo es para el consumidor ya que gracias a este tipo de contrato se podría ver mermado el tipo de interés y gastos derivados para el otorgamiento del préstamo, significando un considerable ahorro en intereses y gastos de constitución.
Otra gran ventaja a destacar es que en la fiducia en garantía se puede nombrar un beneficiario sustituto para el supuesto de fallecimiento del beneficiario principal o deudor. Esto permite flexibilidad y rapidez, ya que en caso contrario sería necesario abrir un proceso formal de sucesión que sería el que determinara, en un plazo de tiempo mucho mayor, la adjudicación del bien.
Entre otras cosas, con el fideicomiso se busca dar el mismo tratamiento y beneficio fiscal que tienen las hipotecas siempre que el fiduciario tenga licencia expedida por la Superintendencia de Bancos de la República de Panamá, como es el caso de Central Fiduciaria, S.A.
No dude en consultarnos si desea obtener mayor información acerca de la financiación de inmuebles gracias al fideicomiso de garantía.
Fernando Sucre Míguez nació en la ciudad de Panamá, República de Panamá en 1967.
Desde 1990 es Licenciado en Derecho y Ciencia Políticas de la Universidad de Panamá. En 1995 fundó la firma forense Sucre, Briceño & Co., especializándose en Derecho Corporativo y Financiero, siendo reconocido en esos campos por Chambers & Partners y Legal 500.
En adición, ha laborado en el sector público de Panamá ocupando el cargo de Director de Asesoría Legal del Ministerio de Gobierno y Justicia en dos oportunidades, en 1991 y 1999 y designado Viceministro Encargado del Ministerio de Gobierno y Justicia en el 2001. En el año 2002, el Órgano Ejecutivo lo declara idóneo para ocupar el puesto de Magistrado de la Corte Suprema de Justicia. Actualmente es Cónsul Honorario de Nueva Zelandia en Panamá.
Paralelamente ha desarrollado una carrera como empresario financiero e inmobiliario a través de sus propias compañías. Es Fundador y Presidente de la Junta Directiva de Grupo Financiero CF, sociedad controladora de las empresas Central Fiduciaria, S.A., Central Financiera de Créditos, S.A., y CF Services, Inc.
Es miembro de la Junta Directiva de la Superintendencia de Seguros y Reaseguros de Panamá.
Por su experiencia ha ocupado puestos en las juntas directivas de:
Mi Banco, S.A., BMF
Grupo Financiero Rapi Préstamos, S.A.,
GS Relocation Panamá, S.A.
Canal Bank, S.A.
Nacional de Seguros de Panamá y Centroamérica, S.A.
Ha publicado innumerables artículos en el diario La Prensa, y los suplementos Martes Financiero y Épocas, especializándose en temas relacionados con la realidad económica mundial y la historia panameña.
Sus publicaciones incluyen:
“El Uso de la Tarjeta de Crédito en Panamá” 1990.
“La Búsqueda de Nuestra Identidad” 2006.
“El Triunfo de un Estadista, Vida y Obra de Enrique Jiménez” 2010.
“Cruzando Fronteras, Los Sellos de Panamá como Expresión de Historia, Cultura e Identidad” 2015
“Diablos Rojos Forever” 2017
“El Árbol Deshojado, Historia de Aristides Royo y su Época” 2018.
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